아파트 재산세 계산방법 및 예제

2025년 아파트 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유자에게 부과되는 지방세입니다. 아파트 재산세는 크게 ①주택분 재산세 본세, ②도시지역분, ③지방교육세로 구성됩니다. 아래에서 자세한 계산 방법과 예시를 2025년 기준으로 설명드리겠습니다.

현재 시점 (2025년 5월 9일) 안내: 재산세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 해당 연도의 공시가격 및 세율, 공정시장가액비율 등을 적용하여 산출됩니다. 2025년도 공정시장가액비율 및 세부 정책은 정부 발표에 따라 확정되므로, 아래 내용은 현재까지 일반적으로 적용되는 기준 및 2024년의 정책 기조를 바탕으로 한 2025년 예상치임을 참고해 주시기 바랍니다.

아파트 재산세 계산 절차:

1. 공시가격 확인: 해당 아파트의 2025년도 공시가격(공동주택공시가격)을 확인합니다. (국토교통부 부동산공시가격알리미 www.realtyprice.kr 에서 조회 가능)
2. 과세표준 산정: 공시가격에 ‘공정시장가액비율’을 곱하여 과세표준을 계산합니다.
3. 재산세 산출 (주택분 본세): 과세표준에 누진세율을 적용하여 재산세 본세액을 계산합니다.
4. 도시지역분 산출 (해당 시): 과세표준에 도시지역분 세율(0.14%)을 곱하여 계산합니다.
5. 지방교육세 산출: 재산세 본세액의 20%를 지방교육세로 계산합니다.
6. 총 납부세액 계산: 위에서 계산된 세액들을 합산합니다.
7. 세부담상한제 적용: 전년 대비 재산세 급등을 막기 위한 세부담상한제를 최종적으로 적용합니다.

---

상세 계산 방법 (2025년 예상 기준):

1단계: 공시가격 확인

• 예시) A아파트 2025년 공시가격: 5억원

2단계: 과세표준 산정

• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
• 공정시장가액비율 (2025년 예상):
  • 1주택자: 정부는 1주택자의 세 부담 완화를 위해 공시가격에 따라 공정시장가액비율을 차등 적용하고 있습니다. 2024년에는 공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 특례세율(3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 9억 이하 45%)을 적용했습니다. 2025년에도 유사한 기조가 유지될 가능성이 높습니다.
    • 본 예제에서는 1세대 1주택자, 공시가격 5억원인 경우 2024년 기준인 44%를 적용하겠습니다. (정확한 2025년 비율은 정부 발표 확인 필요)
  • 다주택자 및 법인: 60% (일반적인 비율)
• 예시 아파트 과세표준 (1주택자, 공시가격 5억원 가정):
  • 5억원 × 44% = 2억 2,000만원

3단계: 재산세 산출 (주택분 본세)

• 과세표준에 따라 아래의 주택분 재산세 표준세율(누진세율)을 적용합니다. (지방세법 기준, 지자체별로 조례를 통해 ±50% 범위 내에서 가감 조정 가능)

과세표준	세율	누진공제액
6천만원 이하	0.10%	없음
6천만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	0.15%	3만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%	18만원
3억원 초과	0.40%	63만원

Sheets로 내보내기

• 예시 아파트 재산세 본세 (과세표준 2억 2,000만원):
  • 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하 구간에 해당
  • (2억 2,000만원 × 0.25%) – 18만원
  • = 550,000원 – 180,000원 = 370,000원

4단계: 도시지역분 산출 (해당 시)

• 해당 아파트가 도시지역 내에 있는 경우 부과됩니다. (대부분의 아파트 해당)
• 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
• 예시 아파트 도시지역분:
  • 2억 2,000만원 × 0.14% = 308,000원

5단계: 지방교육세 산출

• 지방교육세 = 재산세 본세액 × 20%
• 예시 아파트 지방교육세:
  • 370,000원 (재산세 본세액) × 20% = 74,000원

6단계: 총 납부세액 계산 (세부담상한 적용 전)

• 총 납부세액 = 재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세
• 예시 아파트 총 납부세액:
  • 370,000원 + 308,000원 + 74,000원 = 752,000원

7단계: 세부담상한제 적용

• 해당 연도 총 납부세액이 전년도 납부세액 대비 일정 비율을 초과하지 않도록 하는 제도입니다. (전년도 납부 세액 정보 필요)
• 주택 공시가격 기준 세부담상한율 (변동 가능):
  • 3억원 이하: 105%
  • 3억원 초과 ~ 6억원 이하: 110% (예시 아파트 해당)
  • 6억원 초과: 130%
• 예시 적용: 만약 이 아파트의 2024년 총 납부세액이 65만원이었다면,
  • 2025년 세부담상한액 = 65만원 × 110% = 71만 5,000원
  • 산출된 2025년 세액(752,000원)이 상한액(715,000원)을 초과하므로, 최종 납부세액은 715,000원이 됩니다.
  • 만약 산출된 세액이 상한액보다 적으면 산출된 세액을 납부합니다.

---

최종 예상 세액 (예시):

• 위 예시에서는 세부담상한이 적용되어 약 715,000원 (세부담상한 적용 시) 또는 752,000원 (세부담상한 미적용 또는 전년도 세액이 더 높았을 경우)으로 예상됩니다.

납부 시기:

• 아파트 재산세는 일반적으로 7월과 9월에 절반씩 나누어 납부합니다.
  • 7월: 재산세액의 1/2
  • 9월: 재산세액의 1/2

---

매우 중요한 주의사항:

1. 공정시장가액비율 및 세율 변동: 공정시장가액비율, 세율, 세부담상한율 등은 정부 정책 및 지방자치단체의 조례에 따라 매년 변경될 수 있습니다. 반드시 해당 과세연도의 최신 정보를 확인해야 합니다. 특히 1세대 1주택자에 대한 공정시장가액비율 특례는 매년 정책적으로 결정되는 부분이므로, 2025년도 확정안을 과세 기준일(6월 1일) 이후 고지서 발부 전에 확인하시는 것이 중요합니다.
2. 개별적 차이: 본 예시는 일반적인 계산 방법을 설명하기 위한 것이며, 실제 부과되는 세액은 아파트의 정확한 공시가격, 지자체의 세율 조정 여부, 감면 혜택 적용 여부 등에 따라 개인별로 크게 달라질 수 있습니다.
3. 정확한 계산: 가장 정확한 예상 세액은 위택스(WeTax) 또는 홈택스(Hometax)의 ‘지방세 미리 계산해보기’ 서비스를 이용하시거나, 관할 시·군·구청 세무과 또는 세무 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.
4. 1세대 1주택자 판단: 1세대 1주택자 여부는 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단하며, 다양한 요건을 충족해야 합니다.

본 정보는 참고용으로 활용하시고, 정확한 세액은 반드시 공식적인 경로를 통해 확인하시기 바랍니다.

https://ezr.land/tax/boyu/